Istituto Superiore di Feltre

Corso Disegno

Questo corso contiene le slide che il prof. Fabio Sommacal ha preparato per la lezione ai colleghi del 14.09.2021.

In questo articolo analizziamo cos’è una perizia di stima immobiliare, chi la svolge, quando e perché potresti averne bisogno, quanto costa e come si calcola il valore di un immobile. Come ben saprai, fare una corretta valutazione immobiliare significa individuare un prezzo equo e realistico dell’immobile, tenendo conto di una serie di informazioni connesse ad esso: caratteristiche, tipologia, confronto con altri stabili simili nel mercato immobiliare. Non è semplice fare una stima immobiliare, ma può diventarlo grazie al software stime immobiliari che ti guida passo dopo passo nella redazione delle perizie di stima del più probabile valore di mercato degli immobili.

Cos’è la perizia di stima immobiliare

La perizia di stima immobiliare è un processo di valutazione che determina il valore commerciale di un immobile. Questa valutazione è eseguita da esperti abilitati. L’obiettivo principale è fornire una stima accurata e oggettiva del valore di un bene immobile, il che può essere fondamentale in vari contesti, come compravendite, successioni, divorzi o semplicemente per avere una comprensione chiara del valore del tuo patrimonio.

Perizia di stima immobiliare

Ci sono varie ragioni per cui risulta necessario richiedere una perizia di stima immobiliare. Ne prendiamo in considerazione alcune:

• acquisto o vendita di un immobile: prima di acquistare o vendere una casa, è essenziale conoscere il suo valore reale. Una perizia ti assicura che il prezzo sia equo e che non paghi o ricevi di meno di quanto dovresti;
• separazione/divorzio: in caso di separazione o divorzio, la perizia di stima immobiliare aiuta a stabilire il valore degli immobili coniugali. Questo è un passo importante nella divisione dei beni;
• successione: dopo la morte di un parente, la perizia è spesso necessaria per la divisione del patrimonio tra gli eredi. È fondamentale evitare controversie tra le parti coinvolte;
• richiesta di mutui: le istituzioni finanziarie richiedono spesso una perizia immobiliare prima di approvare un mutuo. Conoscere il valore esatto dell’immobile è essenziale per questo processo.

Stima sintetica

Nel corso di una valutazione di un bene immobile, emergono due approcci distinti:

• le analisi indirette;
• le analisi dirette.

Le analisi indirette coinvolgono una serie di passaggi, tra cui l’acquisizione dell’atto di provenienza (con i dettagli notarili, data e luogo di registrazione), la verifica della disponibilità del bene (attraverso la consultazione di contratti di locazione o diritti di godimento come l’usufrutto) e la raccolta della documentazione rilevante (come mappe urbane, planimetrie e certificazioni catastali).

Dall’altro lato, le analisi dirette offrono due approcci principali: le stime sintetiche e le stime analitiche. Questi processi si basano su una logica di confronto e la scelta tra i due dipende dallo scopo della valutazione, dalle condizioni di mercato e dai dati tecnico-economici a disposizione.

La perizia di stima immobiliare sintetica costituisce l’approccio più diffuso. Si basa sul confronto diretto tra il bene oggetto della valutazione e beni simili per i quali si conoscono i prezzi di mercato e i parametri rilevanti. Questi parametri possono essere misurabili, come la superficie in metri quadrati o ettari, il volume in metri cubi, il numero di stanze o di posti auto, oppure economici, come il reddito prodotto da un bene immobile (come il reddito da affitti, il reddito catastale, il canone di locazione o il reddito netto del proprietario, noto come beneficio fondiario).

Il software stime immobiliari effettua la stima sintetica per confronto diretto. Il calcolo del valore probabile (medio) dell’immobile, effettuato in automatico, si basa su prezzi di mercato raccolti dal tecnico e sulle stime di riferimento fornite dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (O.M.I.).

Stima sintetica per confronto diretto – EsTimus

Relazione di stima

La relazione di stima immobiliare è un documento tecnico redatto da un professionista che contiene una serie di elaborati (grafici e non) volti a descrivere esaustivamente l’immobile e valutarne, quindi, la sua natura economico-commerciale. Il documento contiene una serie di informazioni:

• identificazione della località 
  • descrizione della località ove ricade il complesso;
  • eventuali note sulla località;
  • dati di zona;
  • dati delle zone limitrofe;
  • servizi presenti nella zona (alimentari, farmacie, ospedali, ecc.);
  • trasporti presenti in loco (autostrada, ferrovia, ecc.);
  • foto;
  • allegati (estratto catastale della zona);
• identificazione del complesso 
  • descrizione del complesso;
  • stato di possesso;
  • specifica delle pratiche edilizie dei beni oggetto della stima;
  • oneri e vincoli giuridici (ad esempio spese condominiali annue);
  • dati della conformità;
• identificazione dei beni immobili
  • descrizione del bene;
  • dati catastali;
  • eventuali particolarità riscontrate;
  • destinazione urbanistica vigente e adottata;
  • specificazione delle superfici;
  • valutazione del bene;
  • foto relative all’immobile;
• criteri di stima
  • descrizione del metodo delle stime di confronto;
  • stime di confronto con relative descrizioni e valori;
  • coefficienti correttivi di stima;
  • riepilogo dei calcoli;
  • stima per capitalizzazione del reddito;
  • riepilogo calcoli.